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如何做好全過程造價咨詢?——干貨分享

文章出處:網責任編輯:作者:人氣:-發表時間:2017-03-24 15:40:00【

 全過程造價咨詢在建筑項目管理中的

管理角色初探

 

【摘要】:全過程造價咨詢的概念雖然已廣為人知,但市場上的造價咨詢服務公司提供的專業服務的品質參差不齊,本文就造價咨詢服務的核心作出探討,希望對于改善造價服務品質能具有一定的現實意義及參考價值。

 

 

一、引言

 

通常,我們所說的工程建設項目全過程造價咨詢貫穿了工程建設項目從方案設計直至工程竣工的整個過程,為了便于溝通及理解,行業內通常又將全過程的服務內容分為四個階段:設計階段、招標投標階段、施工階段和竣工結算階段的造價咨詢服務。

 

目前,無論在造價專業的課程中還是注冊造價師的培訓課程中均強調全過程造價咨詢的概念,因此全過程造價咨詢的概念已經廣為人知。但是究竟全過程造價咨詢的核心內涵是什么,如何真正做到全過程造價咨詢,實質上目前整個行業的現狀并不容樂觀。據我們初步了解,只有境外的造價咨詢公司和少量國內公司(其高管較早接觸外資管理模式)能夠達到此標準,當然不同的公司間對全過程造價咨詢的實施水平仍然存在差異。而其他的絕大多數傳統國內咨詢公司對于全過程造價咨詢的認識仍然僅停留在概念和似懂非懂的階段,更不要說真正在項目中貫穿和實施,其提供的所謂全過程造價咨詢實質上仍是以算量核價為主的基礎咨詢服務而已。

 

傳統的國內造價咨詢的重點一般在于招標時編制招標清單及標底,結算時審核結算文件這類純技能性的工作,亦就是說四個階段中其中有兩個階段的專業服務和管理工作是有嚴重缺漏的。而全過程造價咨詢則截然不同,其核心內涵在于“管理”,現就其“管理”角色在建設項目各階段的體現探討如下。

 

二、估算階段的造價咨詢

 

1、重要性

 

估算階段的造價咨詢是全過程造價咨詢四個階段中最重要的階段,主要有以下兩個方面的原因:

 

第一、本階段是四個階段中資源投入相對最少,但是對造價咨詢效果最明顯的階段,如圖1所示,已有多位同行及前輩做了詳盡的論述,本文不再贅述:                                              

圖1  各階段投入效果示意圖

第二,本階段的造價咨詢在四個階段中難度最大,對于造價咨詢人員的專業能力要求也最高。

 

以方案設計估算為例,本階段設計所能提供的資料有限,要編制出合理的成本目標,需要造價咨詢公司兼備正確的估算方法及龐大的數據庫支持,具體步驟如下:

 

第一步:通過方案設計文件的內容,了解項目的基本情況;

 

第二步,根據對項目的特點和定位,搜集類似工程項目信息(最好是已竣工結算的項目),充分分析并甄別,剔除一些非正常的因素(包括但不限于停工、延期及其他索賠等);

 

第三步,根據上述步驟了解和搜集的資料,針對不同分項工程的特點,進行“估”和“算”的工作,編制方案估算文本。該階段要掌握好“估”與“算”的比例關系,應以“估”為主,從宏觀上定大數、定標準,以“算”為次,從微觀上調差異,從而編制合理的成本目標;

 

第四步,此處要強調的是數據庫的運用需要考慮不同時段的價格波動及國家設計規范的變化,而非生搬硬套。

 

2、估算的方法及工具

 

“估”與“算”的辯證結合是估算階段成敗的關鍵。

 

該階段服務品質的體現取決于咨詢公司高管對估算過程的全面和細致的管控及指導,對“估”和“算”的權重合理的把握。

 

“算”是根據圖紙計算工程量并按市場價格計算的過程,是對于每個項目個性和特殊性的尊重,體現了造價咨詢的技術職能。

 

而“估”則更多體現了管理的角色,可分為以下三個層面理解:

 

第一層面,“估”是指就各設計階段(包括方案階段及總體設計階段)圖紙的深度,根據造價咨詢單位的經驗,對“算”的補充和修正,其成果是用來控制和管理整個項目到竣工所需建安造價的。

 

第二層面,即使是相同或相似的項目,受到不同時期、不同城市、不同地段或不同業主等因素的影響是不盡相同的,需要合理運用“估”去測算。

 

第三層面,“估”同時還有評估的作用,造價咨詢公司所估的各類含量和造價指標(例如:混凝土鋼筋含量指標、精裝修造價指標,等等)可作為對設計單位的控制及管理指標參考,以達到限額設計的目的。

 

例1:現以某杭州綜合體項目的概念方案估算評估的案例,簡要詮釋如何使用“估”完成估算。

 

首先,我們根據項目特征及定位找出三個對標項目,分別為項目A、B、C,見表1。

 

表1  評估項目與各參考項目的項目特征比較表

其次,在對標項目的造價指標的基礎上,針對新項目的特點作數據調整,最終估算出該新項目的造價估算數據,具體結果詳見表2。

表2  估算過程的主要描述

上述調整的過程是非常專業且復雜的,目前由于篇幅所限,我們僅列舉了調整造價的主要考慮因素,不再展開。因此,要編制合理的估算,不但需要強大的數據庫,同時也要掌握正確的方法,更重要的是還需要了解數據背后的故事。

 

3、價值工程

 

價值工程是估算階段的另一項重要的工作,亦充分體現了管理的職能。所謂的“價值”即以最優的資源配置有效地實現項目利益相關者(特別是關鍵利益相關者)的需求,可直觀地用公式表示為:價值=功能/成本。

 

價值工程是以造價為管理平臺,調動各項目利益相關者(包括建設單位設計部、工程部、市場營銷部及物業使用管理部等)參與的各類比選方案,經過比較及選擇,最終達到項目價值最大化,使項目真正做到“物有所值”。提高價值的途徑有五種,羅列如下:

 

第一種,成本降低,功能不變。

第二種,成本不變,提高功能。

第三種,成本顯著降低,功能稍有降低。

第四種,成本稍有增加,功能顯著提高。

第五種,成本降低且功能提高。

 

價值工程原則上可以涉及各個專業工程,一般而言,重點集中在以下幾個方面:

 

建筑層高、建筑平面布局的合理性研究。

結構選型(包括圍護方案比選、結構形式比選等)。

幕墻選型。

空調方案比選。

電梯方案比選等。

 

為了便于理解,我們通過以下案例,簡述價值工程的實踐。

 

例2:某項目辦公樓垂直升降梯的價值工程

 

工程概況:辦公樓地上19層,建造面積為30000m²

 

方案一:分高低區,3臺低區電梯(2.5m/s,1600kg),3臺高區電梯(3m/s,1600kg)

 

方案二:不分高低區,6臺電梯(3m/s,1600kg)

 

價值工程:

 

第一,從成本上分析,方案一的造價為RMB7200000,方案二的造價為RMB8400000,方案二比方案一的建造成本增加約15%;

 

第二,從功能上分析,方案二較方案一大大方便了租戶,可以凸顯該項目高于當地市場上其他辦公樓產品的優勢,相對于同類型的辦公產品而言,去化率和租金水平都較預期有所提高;

 

第三,綜合考慮后,方案二的成本稍有增加,但功能顯著提高,因此方案二的價值更高。

 

上述案例充分說明,所謂價值工程追求的是價值最大化,是“價格”與“品質”的完美平衡,而并非價格最低。市場上有時會有一種誤區,認為費用越省越好,這才是成功的價值工程,其實不然。一味以犧牲品質而換來的低價,恰恰是對項目的傷害,實際上與價值工程真正的內涵背道而馳了。

 

值得一提的是,價值工程的實現雖然不是僅靠造價咨詢公司單方完成,需要多方部門及顧問協同合作,但是造價咨詢公司在價值工程中的作用至關重要,無論是在估算的及時性還是估算的準確性方面,都對于價值工程最終的效果有直接的影響。

 

三、招標投標階段的造價咨詢

 

招標投標階段是介于設計和施工之間的承上啟下的階段,是風險集中體現的階段。傳統的國內造價咨詢單位在該階段的重點往往放在編制工程量清單和底標上,其實這僅僅是招標投標階段最為基礎的工作,該階段的重點應在于風險管理和事前控制。

 

招標投標階段的風險管理可以體現在“協調管理”和“技術管理 ”兩個方面。

 

1.“協調管理”

 

一般的建筑項目,特別是商業項目,往往投資巨大,且有多家設計顧問同時在為項目服務。如何協調各設計顧問的出圖時間,計劃招標時間,確定各施工單位的進場時間,從而最終達到按時竣工的目標,必須依靠前置的、合理的、科學的、嚴肅的招標規劃和標段策劃。

 

而這些招標規劃和標段策劃正是由造價咨詢公司在項目前期主導,同時綜合設計部、工程部、配套部以及市場部等各相關部門的意見制定的。這亦是后續編制界面表的“綱”,綱舉目張,由粗入細,由總到分。

 

只有既體現業主開發進度要求,又可以協調各設計顧問的及時出圖要求,并滿足后期合理施工安排的招標規劃和標段策劃,才能將風險控制工作提前,盡量減少設計變化對施工工期、質量以及造價的影響。

 

例3:以下是某商業項目的標段劃分架構圖(圖2),亦是經過上述各部門討論后商定的成果,當然,不同的項目,不同的管理團隊對于標段劃分不盡一致,此處僅為舉例說明,并非每個項目的統一標準。

 圖2  標段劃分架構圖

2、“技術管理”

 

技術管理”主要體現在嚴密的合同條款和清晰的界面劃分兩個方面。

 

(1)嚴密的合同條款

 

招標投標階段的“技術管理”之一體現在嚴密的合同條款方面,目前市場上廣泛應用的合同文本大致可以分為三類:

國家建設部頒發的《國家標準施工合同》。

英國聯合合同委員會頒布的《JCT施工合同》。

國際咨詢工程師聯合會頒布的《FIDIC施工合同》。

 

上述三類合同文本各有其特點及適用的范圍,使用合適及成熟的合同文本以建立完整嚴密的合約體系是關鍵。不同的造價咨詢公司有其較為推薦的合同文本,這是該公司長期積累經驗的體現,但市場上有些業主僅以此判斷一個咨詢公司的好壞,是不盡合理的。

 

此處需要特別說明的是嚴密和嚴格的區別:所謂嚴密的合同是指條款全面合理且盡量減少漏洞;而嚴格的合同是指對于施工方采用過于苛刻及嚴厲的條款。

 

而現在市場上往往存在這樣的誤區,認為越是嚴格的合同越是成功,甚至出現了大量的懲罰條款以替代管理。其實不然,合同條款是對合同雙方權利和義務的合理分配,若對合同一方過于嚴厲及苛刻,一來可能導致投標價格趨高,另一方面可能導致條款無法落實,反而增加現場管理的難度,對工程造成負面影響。以罰代管更是管理水平倒退的產物,在實際的現場管理中,容易引起施工方的對立情緒,最終的結果要么是建設方為了工程妥協放棄罰款條款,要么是雙方對立僵持導致兩敗俱傷。

 

(2)清晰的界面劃分

 

招標投標階段的“技術管理”另一方面體現為清晰的界面劃分,主要工具又分為施工界面表和施工界面圖。

 

①施工界面表。“施工界面表”是合同中重要的管理性文件。施工界面表的編制需在總承包工程招標前完成,它羅列了整個項目擬發包的所有合同標段,以及為完成整個項目所需的所有幾百乃至上千條工作內容,其作用包括如下:

 

明確各標段承包人各自的工作范圍及工作界面:

明確各承包人之間需要配合及協調的事項;

指導設計管理,使設計部門清晰了解各標段所需的設計內容,以防招標圖紙中對于工作范圍的錯漏碰缺;

指導施工管理,使工程部門管理時明確各項工作的實施方,使得管理者一目了然,心里有數,從而提高效率。

 

界面表編制的過程需要各相關部門(包括成本合約部、設計部、工程部及配套部等)的充分討論以達成一致,因此編制的時間需要充分前置,造價咨詢公司必須在沒有招標圖紙的情況下編制討論初稿,這也考驗造價咨詢公司的經驗與實力。

 

例4:以下是某商業綜合體項目的施工界面表,由于界面表過于龐大,橫向的標段有20~30個,縱向的工作內容總共不下上千項,因此,此處不便全部附上,僅節選一部分作為范例供參考。

 

首先,對于界面表中所顯示的符號,需有一個對應的界面表說明作出相應且嚴謹的詮釋,如圖3所示。

 

表3為節選的界面表的一部分,其工作界面劃分是細致細致詳盡且清晰的,例如表3中第24.1和24.2項就已清晰地標明各專業分包進場前后關于混凝土結構中的埋件和套管的責任方;又如表3中第25項和26項,清晰地劃分出套管與預留孔洞間的封堵,以及套管與管線間的封堵。

 

備注:

1.縮寫

   √   = 供應及安裝。

    S  = 供應,即材料采購并運至承包人指定的地方。

    I  = 安裝,即除上述材料供應外完成該項目所需的一切工作,包括材料的損耗、除供應的材料外的輔助材料、運輸、安裝、管理費、利潤及稅金等。

   N  = 配合及協調機電管線及管道的預埋工作。

   M  = 協調各指定分包人管線和設備的安裝工作。

   C  = 供應及提供安裝/技術指導、定位及就位后的復核。

   D  = 提供安裝/技術指導。

   E  = 提供提資圖、技術指導、定位及就位后的復核。

2.功能區的定義

   地下室    -  地下3~4層,由商業、停車、后勤區及機電設備區等組成。

   裙房商業 -  裙房層數為3~5層,部分區域位于主樓,主要為購物中心及街區式商業。

   辦公樓    -  辦公塔樓建筑高度60~300m,由辦公大堂、公共區及租戶區組成。

   酒店       -  位于高度300m辦公塔樓頂部,部分酒店功能區域位于裙房。

   室外       -  首層室外工程、裙房屋頂花園。

以上各功能區的描述僅供參考,各區域的高度及建筑面積等可能與以后實際施工時不同,承包人不能由此而提出任何工期及費用的索賠。

圖3  界面表之備注說明


表3  工作界面劃分表

②施工界面圖。施工界面表是界面管理的升級文件,對于有些分部工程(例如:精裝修及幕墻等),在上述界面表無法表述清晰的情況下,需要界面圖作為強化工具,以便清晰地表示界面劃分。

 

例5:以下為某新加坡商業項目幕墻工程之界面劃分圖,由于節點眾多,本文僅選擇了三個節點的界面劃分圖示意,分別如圖4,圖5、圖6所示。

圖4  屋頂幕墻壓頂節點界面劃分圖

圖5  裙房泛光燈具節點界面劃分圖

圖6  屋頂排水溝節點界面劃分圖

 

上述完整、專業及周密的界面表和界面圖對于規避界面風險,減少結算索賠有著積極的意義,但是因為上述工作過于繁重及專業,當前市場上真正在合同中編制界面表和界面圖的造價咨詢公司則少之又少。但是作為造價咨詢單位,無論是為了業主還是為了減少今后自身結算的工作量,此項工作是值得花時間去學習并編制的。

 

相對于前面兩個咨詢階段中管理職能的專業性及高要求,后期兩個階段中管理角色在一般咨詢公司的高管意識中已具基礎,后文僅作簡單歸納。

 

四、施工階段的造價咨詢

 

本階段是四個階段中控制路線最長的階段,管理的角色雖不如估算階段和招標階段明顯,但仍然有其積極的意義。

 

施工階段強調動態的成本管理,主要可體現在以下幾個方面:

 

第一,在施工過程中,所有功能調整、設計修改、工期調整均可能對成本產生影響,在實施前進行價格變化的評估是完善施工過程造價咨詢最重要的工作。

 

第二,定期的合約管理會議,及時動態處理變更與索賠,工程伊始一般為每2周一次,待各專業分包陸續定標后,將改為每周一次,為何需要如此密集的合約例會,最主要的原因在于工作繁瑣,一個20萬m²的商業綜合體項目,變更預評估/指令的數量將高達上千個,需要及時的例會制度及時落實該等變更的評估及審核,以避免對項目的順利建設產生負面影響。

 

第三,將上述變更實施前的評估和變更索賠估價匯總于定期(一般一個月或三個月)的財務報表中,可令業主對整個項目的成本變化了然于胸。在定期的財務報表中亦可將實際發生費用與成本目標進行比對分析,從造價咨詢的角度動態監控設計管理,將減少施工期間的設計變化,從而減少索賠的風險。

 

五、竣工階段的造價咨詢

 

若上述三個階段的造價咨詢到位,對一般的商業項目,竣工結算一般可在工程竣工6個月內完成。相關的常規工作和結算文件成果此處不再詳述。

 

然而,在結算階段,最重要也往往被忽略的一項工作,即“結算后評估”。結算后評估亦是體現了對于最終結算成果的管理,通過對造價指標及含量指標的分析和評估,一方面是對全過程造價咨詢的總結,同時也為今后的類似項目提供數據支持,即上述估算階段所提及的龐大的數據庫來源。

 

結算后評估并不能簡單理解為數據的羅列,總結的目的是為了積累,積累的目的是為了指導今后的項目,因此,結算后評估除了積累數據,還要配套一整套報告,對于報告中的數據作出定義和解釋。

 

以某五星級度假酒店精裝修專業的結算后評估報告為例,該報告包含了項目概況、精裝修工程造價指標、精裝修工程范圍、客房層造價估算明細、標準客房造價估算明細、裝飾材料表以及平面圖等內容,由于篇幅所限,以下提供精裝修工程造價指標表供參考,見表4。

表4  精裝修工程造價指標表


六、結論

 

綜上所述,造價咨詢并非像通常人們所理解的,是以算量和審價為主的技能性工作。從以上的分析中可見,無論是工作內容和實質需求,都有大量的管理工作需要去落實。

 

一方面,由于涉及許多專業和管理的需要,所以對從事造價咨詢的管理人員提出了更高的要求,需要更多高學歷的專業化人才的參與。另一方面,造價從業專業人員及造價咨詢公司除了具有基本的專業技能外,必須把自己真正當成項目建設過程中管理團隊的一員,充分發揮和展示其管理職能及水平,既可以為業主提供貨真價實的專業服務,又對提高和推動造價咨詢行業的社會地位及發展大有裨益。

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